Volltextveröffentlichungen (3)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Berücksichtigung der Aufwendungen des Mieters zur Verbesserung des Wohnwertes der Wohnung bei der Mietwertermittlung; Ausstattung der Wohnung als Vergleichsmerkmal; Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Einrichtungen des Mieters

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz)

  2. WKSchG Art. 3; MHG § 2 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

• AG München - 20 C 10 655/78
• LG München I - 14 S 8469/80
• BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

Papierfundstellen

• NJW 1981, 2259
• ZMR 1982, 343
• BayObLGZ 1981, 214
• WuM 1981, 208

Wird zitiert von ... (13)Neu Zitiert selbst (9)

• BGH, 11.01.1978 - VIII ZR 207/76

  Begriff der einmaligen Leistung im Sinne des § 29 a des Ersten Bundesmietengesetz …

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Es überwiegt dabei in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung, daß der Wohnwert der Mieträume grundsätzlich so zu bestimmen ist, als wären die vom Mieter selbst auf eigene Kosten geschaffenen Einrichtungen, mit denen er seine Wohnung zur Verbeserung des Wohngebrauchs ausgestattet hat, nicht vorhanden (OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586; LG Hamburg, WuM 1979, 60; LG Hannover, WuM 1980, 138 - LS - LG Bonn, WuM 1981, 108 f.; AG Gelsenkirchen, ZMR 1978, 340/341; AG Essen, WuM 1978, 213/214;… Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. C 64 a;… Sternel, aaO.;… Barthelmess § 2 MHG Rdn. 34, 50;… Herpers, Rdn. 607;… Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Art. 3 WKSchG § 2 MHRG , Rdn. 45 bb;… Soergel, BGB , 11. Aufl. Anh. § 564 b BGB § 2 MHG Rdn. 24;… Köhler, § 143 Rdn. 6;… Emmerich/Gather/Kehr u.a. Mietpreisermittlung - Theorie und Praxis - Bd. 3 - S. 118 bei Rdn. 6.2.2.).

  Sie können daher regelmäßig - selbst wenn sie längere Zeit zurück liegen (LG Hamburg, WuM 1979, 60) - im Rahmen des § 2 MHG nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

• OLG Hamburg, 04.04.1974 - 4 U 128/73

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Der Regelung liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für - nach den normierten Merkmalen - vergleichbare Wohnungen zu begrenzen; einerseits sollen für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde möglichst gleich hohe Mieten erreicht und das Ansteigen des Mietzinses begrenzt werden (vgl. BVerfGE 49, 244 /248 für Art. 1 § 3 Abs. 1 des 1. WKSchG), andererseits soll dem Vermieter ein am örtlichen Markt orientierter Mietzins, der regelmäßig auch die Wirtschaftlichkeit der Wohnung sicherstellen wird, gewährleistet bleiben (BVerfGE 37, 132/142, 148; OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 142 Rdn. 1).

  Es überwiegt dabei in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung, daß der Wohnwert der Mieträume grundsätzlich so zu bestimmen ist, als wären die vom Mieter selbst auf eigene Kosten geschaffenen Einrichtungen, mit denen er seine Wohnung zur Verbeserung des Wohngebrauchs ausgestattet hat, nicht vorhanden (OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586; LG Hamburg, WuM 1979, 60; LG Hannover, WuM 1980, 138 - LS - LG Bonn, WuM 1981, 108 f.; AG Gelsenkirchen, ZMR 1978, 340/341; AG Essen, WuM 1978, 213/214;… Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. C 64 a;… Sternel, aaO.;… Barthelmess § 2 MHG Rdn. 34, 50;… Herpers, Rdn. 607;… Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Art. 3 WKSchG § 2 MHRG , Rdn. 45 bb;… Soergel, BGB , 11. Aufl. Anh. § 564 b BGB § 2 MHG Rdn. 24;… Köhler, § 143 Rdn. 6;… Emmerich/Gather/Kehr u.a. Mietpreisermittlung - Theorie und Praxis - Bd. 3 - S. 118 bei Rdn. 6.2.2.).

• BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

  Vergleichsmiete I

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Der Regelung liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für - nach den normierten Merkmalen - vergleichbare Wohnungen zu begrenzen; einerseits sollen für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde möglichst gleich hohe Mieten erreicht und das Ansteigen des Mietzinses begrenzt werden (vgl. BVerfGE 49, 244 /248 für Art. 1 § 3 Abs. 1 des 1. WKSchG), andererseits soll dem Vermieter ein am örtlichen Markt orientierter Mietzins, der regelmäßig auch die Wirtschaftlichkeit der Wohnung sicherstellen wird, gewährleistet bleiben (BVerfGE 37, 132/142, 148; OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 142 Rdn. 1).

 
• BVerfG, 10.10.1978 - 1 BvR 180/77

  Vergleichsmiete II

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Der Regelung liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für - nach den normierten Merkmalen - vergleichbare Wohnungen zu begrenzen; einerseits sollen für vergleichbare Wohnungen in derselben Gemeinde möglichst gleich hohe Mieten erreicht und das Ansteigen des Mietzinses begrenzt werden (vgl. BVerfGE 49, 244 /248 für Art. 1 § 3 Abs. 1 des 1. WKSchG), andererseits soll dem Vermieter ein am örtlichen Markt orientierter Mietzins, der regelmäßig auch die Wirtschaftlichkeit der Wohnung sicherstellen wird, gewährleistet bleiben (BVerfGE 37, 132/142, 148; OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 142 Rdn. 1).
• BayObLG, 19.01.1981 - Allg. Reg. 103/80

  Anspruch auf Funkantenne auf dem Dach?

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  b) Die in Art. 111 Abs. 1 des 3. MietÄndG bestimmten Voraussetzungen für den begehrten Rechtsentscheid, die das angegangene Obergericht von Amts wegen zu prüfen berechtigt und verpflichtet ist (BayObLGZ 1981, Nr. 1 = NJW 1981, 1275 = WuM 1981, 80 = Senatsbeschluß vom 19.1.1981 - Allg.Reg. 103/80 - und Nr. 3 = NJW 1981, 994 = Senatsbeschluß vom 9.2.1981 - Allg.Reg. 126/80 -, je mit Nachw.;… Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO 39. Aufl. Anh. § 544 Anm. 3;… Palandt, BGB , 40. Aufl. § 556 a Anm. 7 e), sind hier erfüllt.
• BayObLG, 09.02.1981 - Allg. Reg. 126/80

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  b) Die in Art. 111 Abs. 1 des 3. MietÄndG bestimmten Voraussetzungen für den begehrten Rechtsentscheid, die das angegangene Obergericht von Amts wegen zu prüfen berechtigt und verpflichtet ist (BayObLGZ 1981, Nr. 1 = NJW 1981, 1275 = WuM 1981, 80 = Senatsbeschluß vom 19.1.1981 - Allg.Reg. 103/80 - und Nr. 3 = NJW 1981, 994 = Senatsbeschluß vom 9.2.1981 - Allg.Reg. 126/80 -, je mit Nachw.;… Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO 39. Aufl. Anh. § 544 Anm. 3;… Palandt, BGB , 40. Aufl. § 556 a Anm. 7 e), sind hier erfüllt.
• LG Bonn, 13.10.1980 - 6 S 206/80

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Es überwiegt dabei in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung, daß der Wohnwert der Mieträume grundsätzlich so zu bestimmen ist, als wären die vom Mieter selbst auf eigene Kosten geschaffenen Einrichtungen, mit denen er seine Wohnung zur Verbeserung des Wohngebrauchs ausgestattet hat, nicht vorhanden (OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586; LG Hamburg, WuM 1979, 60; LG Hannover, WuM 1980, 138 - LS - LG Bonn, WuM 1981, 108 f.; AG Gelsenkirchen, ZMR 1978, 340/341; AG Essen, WuM 1978, 213/214;… Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. C 64 a;… Sternel, aaO.;… Barthelmess § 2 MHG Rdn. 34, 50;… Herpers, Rdn. 607;… Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Art. 3 WKSchG § 2 MHRG , Rdn. 45 bb;… Soergel, BGB , 11. Aufl. Anh. § 564 b BGB § 2 MHG Rdn. 24;… Köhler, § 143 Rdn. 6;… Emmerich/Gather/Kehr u.a. Mietpreisermittlung - Theorie und Praxis - Bd. 3 - S. 118 bei Rdn. 6.2.2.).
• AG Essen, 14.06.1978 - 22 C 112/78

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Es überwiegt dabei in Rechtsprechung und Schrifttum die Auffassung, daß der Wohnwert der Mieträume grundsätzlich so zu bestimmen ist, als wären die vom Mieter selbst auf eigene Kosten geschaffenen Einrichtungen, mit denen er seine Wohnung zur Verbeserung des Wohngebrauchs ausgestattet hat, nicht vorhanden (OLG Hamburg, MDR 1974, 585/586; LG Hamburg, WuM 1979, 60; LG Hannover, WuM 1980, 138 - LS - LG Bonn, WuM 1981, 108 f.; AG Gelsenkirchen, ZMR 1978, 340/341; AG Essen, WuM 1978, 213/214;… Schmidt-Futterer/Blank, Rdn. C 64 a;… Sternel, aaO.;… Barthelmess § 2 MHG Rdn. 34, 50;… Herpers, Rdn. 607;… Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Art. 3 WKSchG § 2 MHRG , Rdn. 45 bb;… Soergel, BGB , 11. Aufl. Anh. § 564 b BGB § 2 MHG Rdn. 24;… Köhler, § 143 Rdn. 6;… Emmerich/Gather/Kehr u.a. Mietpreisermittlung - Theorie und Praxis - Bd. 3 - S. 118 bei Rdn. 6.2.2.).
• LG München I, 14.05.1980 - 14 S 4965/79

  Auszug aus BayObLG, 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81

  Demgegenüber wollen andere vom Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Begehrens einer Mietzinserhöhung (Ist-Zustand) ausgehen und die vom Mieter im Laufe des Mietverhältnisses finanzierten Verbesserungen der Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung als wertbildenden Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen (Palandt, 2. WKSchG Art. 3 § 2 MHRG Anm. 3 b; Fricke, ZMR 1976, 325/326; Olivet, ZMR 1979, 129/131 und 321 ff.) oder nur solange ausschließen, bis derartige Investitionen als abgewohnt angesehen werden können (LG München I, DWW 1979, 191 = MDR 1980, 230 - LS - und Urteil vom 14.5.1980 - 14 S 4965/79 - MünchKomm, Anh. zu § 564 b BGB § 2 MHG Rdn. 16; siehe dazu nachfolgend unter d cc (2)).

• BGH, 07.07.2010 - VIII ZR 315/09

  Zur Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Wohnungsmieter bei …

  Dementsprechend hat das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1981, 2259) schon zu § 2 MHG in einer grundlegenden Entscheidung ausgeführt, dass Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen sind, es sei denn, die Parteien hätten etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hätte dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet (…ebenso Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. IV 176;… MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 Rdnr. 25;… Schmid/Riecke, Mietrecht, § 558 Rdnr. 21;… Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 558 Rdnr. 40 ff.).
• LG Kiel, 17.04.2003 - 1 S 180/02

  Ausnahmen zur Instandhaltungspflicht des Vermieters

  Der Vermieter kann vom Mieter durchgeführte werterhöhende Modernisierungsmaßnahmen bei Mieterhöhungen nicht zu seinen Gunsten berücksichtigen (BayObLG, NJW 1981, 2259 ff;… Sternel, a.a.O., Rdnr. II 41).
• AG Berlin-Charlottenburg, 20.04.2011 - 212 C 17/11

  Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Wohnwerterhöhung durch Vorhandensein einer …

  Auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben im Ergebnis bei der Spanneneinordnung unberücksichtigt (vgl. BGH Urt. v. 7.7. 2010 - VIII ZR 315/09, BayObLG RE v. 24.6. 1981 WuM 1981, 208, LG Berlin GE 2008, 1627, 2008, 1258, LG Baden-Baden WuM 1993, 358, LG Hamburg WuM 1990, 441, LG Köln WuM 1985, 334, AG Hamburg NJWE-MietR 1996, 268).

 
• LG Aachen, 02.08.2007 - 6 S 101/07

  Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel

  Zutreffend führt der Beklagte zwar aus, dass Einrichtungen, die der Mieter eingebracht hat, nicht berücksichtigt werden dürfen (vgl. BayObLG NJW 1981, 2259).
• LG Hamburg, 27.11.2009 - 311 S 35/09

  Erhöhung der Wohnraummiete: Berücksichtigung von Einbauten des Mieters bei der …

  Zwar hat der Beklagte selbst in die Mietwohnung Bad und Heizung auf eigene Kosten eingebaut; solche mieterseitig vorgenommenen und von diesem finanzierten Wohnwertverbesserungen sind grundsätzlich bei der Ermittlung des üblichen Entgelts bzw. der ortsüblich üblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, - es sei denn, die Parteien haben - wie hier - etwas anderes vereinbart (vgl. BayObLG, WuM 1981, 208; LG Berlin, GE 2002, 594;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. IV 176 f.;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl. 2007, Rn. 74).
• LG Aachen, 02.08.2007 - 6 S 101/97

  Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel

  Zutreffend führt der Beklagte zwar aus, dass Einrichtungen, die der Mieter eingebracht hat, nicht berücksichtigt werden dürfen (vgl. BayObLG NJW 1981, 2259).
• OLG München, 12.04.1996 - 21 U 3923/95

  Abtretbarkeit von Herausgabeansprüchen und Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung - …

  Die vom Beklagten herangezogene, hier aber nicht einschlägige, zum sozialen Wohnungsmietrecht ergangene Rechtsprechung (BayObLG WuM 1981, 208 ) betrifft den anders gelagerten Sachverhalt, daß der Vermieter bei fortbestehendem Wohnungsmietverhältnis von dem Mieter, der wohnwerterhöhende Einrichtungen vorgenommen hat, die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung begehrt.
• OLG Celle, 04.02.1985 - 2 UH 3/84
  Einer Rechtsfrage ist dann grundsätzliche Bedeutung beizumessen, wenn zu erwarten ist, daß die gleiche Frage auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beantwortet wird (BayObLG, WuM 1981, S. 208, 209;… OLG Schleswig, WuM 1984, S. 327, 329;… OLG Koblenz, ZMR 1984, S. 351).
• AG Hamburg-Altona, 30.01.2009 - 315b C 129/08

  Berücksichtigung einer vermieterseitigen Ausstattung i.R.e. Mieterhöhung sowie …

  Die von Beklagtenseite ins Feld geführten Entscheidungen einschließlich des Rechtsentscheides des BayObLG vom 24.6.81 (in WuM 1981, 208 [BayObLG 24.06.1981 - Allg. Reg. 41/81] ) betreffen nicht die vorliegende Konstellation, in der der Mieter sich gegenüber dem Vermieter zum Einbau verpflichtet hatte.
• AG Berlin-Schöneberg, 18.07.2007 - 102 C 606/05

  Minderung der Wohnraummiete bei Wohnflächenabweichung: Mangelhaftigkeit der …

  Einrichtungen des Mieters, die dieser auf eigene Kosten erstellt hat, sind rechtlich so zu behandeln, als wären sie nicht Bestandteil der Mietsache (BayObLG NJW 1981, 2259).
• AG Berlin-Lichtenberg, 04.06.2004 - 5 C 507/03

  Rechte des Mieters bei Zerstörung der vom Mieter angebrachten Fliesen im Zuge der …
• AG Berlin-Charlottenburg, 06.10.2005 - 224 C 122/05

  Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Nichtberücksichtigung des Ausstattungsmerkmals …
• AG Berlin-Tiergarten, 31.10.1988 - 5 C 335/88